O “MERCADO DE ARRENDAMENTO” EM PORTUGAL: UMA FICÇÃO CONVENIENTE

Há muito que se fala do “mercado de arrendamento” em Portugal como se estivéssemos perante um sistema económico funcional, regido por leis claras de oferta e procura, onde agentes racionais interagem de forma previsível e eficiente. No entanto, essa designação no nosso país merece, no mínimo, ser questionada. Em rigor, o que existe em Portugal está longe de corresponder a um verdadeiro mercado — e insistir nessa descrição pode ser não apenas impreciso, mas profundamente enganador.

Num sentido económico estrito, um mercado pressupõe condições bem definidas: agentes racionais, concorrência efetiva, transparência na informação, formação de preços baseada na interação entre oferta e procura e, não menos importante, profissionalismo por parte dos intervenientes. Quando estes elementos falham, não estamos perante um mercado, mas antes um simulacro — um pseudo-mercado onde predominam decisões erráticas, informação imperfeita e comportamentos arbitrários.

É precisamente este o retrato do arrendamento em Portugal. A esmagadora maioria dos senhorios não são operadores profissionais, mas sim particulares que herdaram ou adquiriram um ou dois imóveis. Sem formação específica, sem contabilidade estruturada de custos e riscos, e frequentemente sem conhecimento das normas legais aplicáveis, estes proprietários fixam rendas com base em critérios intuitivos: “o que o vizinho pede”, “o valor da prestação bancária” ou simples perceções subjetivas de oportunidade.

O resultado é um sistema marcado por baixa racionalidade económica. A informação é opaca e assimétrica: o senhorio desconhece o valor justo da renda, enquanto o inquilino não tem meios para avaliar se está a pagar acima do razoável. A concorrência é distorcida, com imóveis de qualidade muito distinta a competir sem critérios claros, e com a frequente opção de manter casas vazias em vez de ajustar preços. O profissionalismo é residual e a transparência, em muitos casos, inexistente — persistem contratos informais, rendas não declaradas e práticas que fragilizam ambas as partes.

Neste contexto, falar de “mercado” é mais do que um abuso conceptual; é um embuste discursivo. A palavra transporta consigo uma ideia de legitimidade: sugere que os preços elevados são o resultado inevitável de forças económicas naturais, quase como se fossem leis físicas. Mas essa narrativa esconde uma realidade bem diferente — a de um sistema fragmentado, dominado por decisões emocionais, comportamentos imitativos e, não raras vezes, práticas abusivas.

As implicações desta constatação são relevantes do ponto de vista jurídico e político. Se não existe um verdadeiro mercado, então políticas baseadas na sua suposta racionalidade — como o simples aumento da oferta ou a redução de impostos — podem revelar-se insuficientes. O problema não é apenas quantitativo; é estrutural e comportamental.

Um senhorio profissional, sujeito a lógica empresarial, tende a ajustar preços em função do mercado e a procurar maximizar a ocupação. Já um senhorio não profissional pode optar por manter o imóvel vazio por motivos subjetivos, indiferente à eficiência económica. Esta diferença é crucial e ajuda a explicar por que razão certas medidas falham em produzir os efeitos esperados.

Perante este cenário, impõe-se uma reorientação das políticas públicas. A profissionalização do setor deve ser incentivada, através de benefícios fiscais e da exigência de formação adequada. O amadorismo predatório deve ser desincentivado, nomeadamente com maior tributação sobre imóveis devolutos e fiscalização das condições de habitabilidade. Paralelamente, o Estado pode e deve assumir um papel mais ativo, criando um verdadeiro mercado institucional de arrendamento que funcione como referência e introduza concorrência qualificada.

Em suma, persistir na ideia de que o arrendamento em Portugal funciona como um mercado é perpetuar uma ficção conveniente. Trata-se de uma construção discursiva que naturaliza disfunções profundas e desresponsabiliza comportamentos individuais e coletivos. Enquanto o setor continuar dominado por práticas amadoras e desestruturadas, o arrendamento será menos um mercado e mais uma arena de poderes dispersos — uma realidade que exige não apenas diagnóstico rigoroso, mas também coragem política para ser transformada.