A Nova Legislação do Arrendamento em Portugal - Do «Mais Habitação» ao «Mais Despejos»
A nova legislação do arrendamento, integrada no
programa «Construir Portugal», foi apresentada como uma reforma
destinada a dinamizar o mercado, devolvendo maior liberdade contratual,
eliminando algumas limitações introduzidas pelo pacote «Mais Habitação»
e tornando mais céleres os mecanismos de resolução dos contratos.
O discurso político mudou. O problema da
habitação, porém, continua praticamente o mesmo.
Persistem a escassez de oferta, a elevada carga
fiscal sobre o património, a morosidade da justiça, a burocracia e a
insegurança jurídica que continuam a afastar investimento do mercado de
arrendamento. Em vez de atacar estas causas estruturais, o legislador volta a
concentrar-se nas consequências.
Entre as diversas alterações aprovadas, duas
medidas revelam, de forma particularmente clara, a filosofia desta reforma.
A primeira permite que o senhorio exija até três
meses de rendas antecipadas — quando anteriormente o limite era de duas — e
elimina qualquer limite legal ao valor da caução.
A segunda reduz de três para dois meses o período
de incumprimento necessário para que o senhorio possa resolver o contrato e
iniciar o processo de despejo.
Coerência?
Segundo esta lógica, um jovem casal que procure a
sua primeira habitação deverá considerar um incentivo ao arrendamento a
obrigação de entregar, logo no início do contrato, três rendas antecipadas e
uma caução sem qualquer limite legal.
Como se isso não bastasse, desaparece igualmente
a limitação que impedia que a renda de um novo contrato aumentasse mais de 2%
relativamente ao contrato anterior. O valor da renda passa agora a ser
livremente fixado pelas partes.
Em teoria, trata-se de liberdade contratual.
Na prática, quando a procura é muito superior à
oferta, essa liberdade pertence quase exclusivamente a uma das partes.
Mas é no regime do incumprimento que a
incoerência desta reforma se torna mais evidente.
O legislador aumenta as garantias económicas
exigidas ao arrendatário para celebrar o contrato e, simultaneamente, reduz o
tempo de tolerância perante uma dificuldade financeira temporária. Exige-se
mais para entrar e concede-se menos tempo para recuperar.
É aqui que surge uma pergunta inevitável.
Porque razão o legislador adota critérios
completamente diferentes para situações que, no essencial, colocam o mesmo
problema: o incumprimento contratual?
No crédito à habitação, antes de qualquer
execução da casa, a instituição financeira está legalmente obrigada a integrar
o cliente no Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de
Incumprimento (PERSI). Durante esse período procura-se uma solução negociada,
apenas sendo admissível recorrer aos tribunais depois de esgotadas essas
possibilidades.
No crédito ao consumo sucede exatamente o mesmo.
Mesmo tratando-se de um empréstimo pessoal, de um crédito automóvel ou de um
cartão de crédito, o incumprimento desencadeia obrigatoriamente um procedimento
de regularização antes da ação judicial.
Já no arrendamento habitacional, onde está
igualmente em causa um direito fundamental — o direito à habitação —, o
legislador escolheu precisamente a solução inversa: reduzir o prazo para a
resolução do contrato, facilitar o despejo por incumprimento reiterado e manter
a obrigação de pagamento de uma indemnização correspondente a 20% da dívida
quando o arrendatário regulariza as rendas para impedir a cessação do contrato.
É verdade que foi criado um Fundo de Emergência
Habitacional para apoiar agregados familiares em dificuldades temporárias.
Mas esse mecanismo funciona a jusante do problema
e não evita que o conflito entre senhorio e arrendatário evolua rapidamente
para o despejo.
Os defensores desta solução respondem, e com
razão, que não compete aos senhorios substituir-se ao Estado na política
social, nem suportar indefinidamente os custos do incumprimento dos
arrendatários.
O argumento é legítimo.
Também não compete aos bancos suportar
indefinidamente o incumprimento dos seus clientes.
A diferença está em que o legislador obriga os
bancos a tentar recuperar o contrato antes de recorrerem à execução, mas
dispensa qualquer mecanismo semelhante quando está em causa o arrendamento
habitacional.
É precisamente aqui que reside a verdadeira
incoerência desta reforma.
Não está em proteger os direitos dos senhorios.
Esses direitos merecem proteção e ninguém pode
exigir que um proprietário suporte, indefinidamente, a falta de pagamento da
renda.
A incoerência consiste em o legislador considerar
indispensável criar um procedimento obrigatório de negociação para recuperar um
contrato de crédito destinado à aquisição de um automóvel ou de um
eletrodoméstico e entender dispensável um mecanismo semelhante quando está em
causa a perda da habitação de uma família.
Talvez tivesse sido mais equilibrado criar para o
arrendamento um procedimento semelhante ao PERSI.
Um mecanismo obrigatório de regularização do
incumprimento, de curta duração, envolvendo senhorio, arrendatário e, sempre
que necessário, o Fundo de Emergência Habitacional, permitindo distinguir quem
não quer pagar de quem apenas atravessa uma dificuldade económica temporária.
Se a negociação falhasse, o despejo prosseguiria
imediatamente.
Se resultasse, evitar-se-iam conflitos judiciais,
custos para ambas as partes e, sobretudo, despejos que poderiam ser evitados.
Isso sim, representaria uma verdadeira política
de equilíbrio entre os direitos do senhorio e a proteção da habitação.
Porque o problema da habitação em Portugal não se
resolverá tornando mais fácil despejar nem tornando mais difícil arrendar.
Resolver-se-á quando o legislador deixar de
legislar sobre os efeitos e começar, finalmente, a enfrentar as verdadeiras
causas da crise.
Até lá, continuará a mudar o nome das reformas.
Infelizmente, para muitas famílias portuguesas,
mudará apenas a velocidade do despejo.
Uma proposta em três pontos
O legislador poderia criar um Procedimento
Extrajudicial de Regularização do Incumprimento no Arrendamento (PERIA),
inspirado no PERSI, assente em três princípios simples:
1.- Negociação obrigatória durante um
prazo curto (30 dias), antes da resolução do contrato por falta de pagamento.
2.- Intervenção do Fundo de Emergência
Habitacional, sempre que existam indícios de dificuldades económicas
temporárias.
3.- Despejo imediato, caso a negociação
falhe ou se verifique incumprimento doloso ou reiterado.
Não se trata de retirar direitos aos senhorios,
nem de transformar os proprietários em agentes da política social do Estado.
Trata-se apenas de introduzir no arrendamento habitacional um princípio de
negociação prévia que o próprio legislador já considera indispensável em
diversos contratos de crédito.