A Nova Legislação do Arrendamento em Portugal - Do «Mais Habitação» ao «Mais Despejos»

A nova legislação do arrendamento, integrada no programa «Construir Portugal», foi apresentada como uma reforma destinada a dinamizar o mercado, devolvendo maior liberdade contratual, eliminando algumas limitações introduzidas pelo pacote «Mais Habitação» e tornando mais céleres os mecanismos de resolução dos contratos.

O discurso político mudou. O problema da habitação, porém, continua praticamente o mesmo.

Persistem a escassez de oferta, a elevada carga fiscal sobre o património, a morosidade da justiça, a burocracia e a insegurança jurídica que continuam a afastar investimento do mercado de arrendamento. Em vez de atacar estas causas estruturais, o legislador volta a concentrar-se nas consequências.

Entre as diversas alterações aprovadas, duas medidas revelam, de forma particularmente clara, a filosofia desta reforma.

A primeira permite que o senhorio exija até três meses de rendas antecipadas — quando anteriormente o limite era de duas — e elimina qualquer limite legal ao valor da caução.

A segunda reduz de três para dois meses o período de incumprimento necessário para que o senhorio possa resolver o contrato e iniciar o processo de despejo.

Coerência?

Segundo esta lógica, um jovem casal que procure a sua primeira habitação deverá considerar um incentivo ao arrendamento a obrigação de entregar, logo no início do contrato, três rendas antecipadas e uma caução sem qualquer limite legal.

Como se isso não bastasse, desaparece igualmente a limitação que impedia que a renda de um novo contrato aumentasse mais de 2% relativamente ao contrato anterior. O valor da renda passa agora a ser livremente fixado pelas partes.

Em teoria, trata-se de liberdade contratual.

Na prática, quando a procura é muito superior à oferta, essa liberdade pertence quase exclusivamente a uma das partes.

Mas é no regime do incumprimento que a incoerência desta reforma se torna mais evidente.

O legislador aumenta as garantias económicas exigidas ao arrendatário para celebrar o contrato e, simultaneamente, reduz o tempo de tolerância perante uma dificuldade financeira temporária. Exige-se mais para entrar e concede-se menos tempo para recuperar.

É aqui que surge uma pergunta inevitável.

Porque razão o legislador adota critérios completamente diferentes para situações que, no essencial, colocam o mesmo problema: o incumprimento contratual?

No crédito à habitação, antes de qualquer execução da casa, a instituição financeira está legalmente obrigada a integrar o cliente no Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI). Durante esse período procura-se uma solução negociada, apenas sendo admissível recorrer aos tribunais depois de esgotadas essas possibilidades.

No crédito ao consumo sucede exatamente o mesmo. Mesmo tratando-se de um empréstimo pessoal, de um crédito automóvel ou de um cartão de crédito, o incumprimento desencadeia obrigatoriamente um procedimento de regularização antes da ação judicial.

Já no arrendamento habitacional, onde está igualmente em causa um direito fundamental — o direito à habitação —, o legislador escolheu precisamente a solução inversa: reduzir o prazo para a resolução do contrato, facilitar o despejo por incumprimento reiterado e manter a obrigação de pagamento de uma indemnização correspondente a 20% da dívida quando o arrendatário regulariza as rendas para impedir a cessação do contrato.

É verdade que foi criado um Fundo de Emergência Habitacional para apoiar agregados familiares em dificuldades temporárias.

Mas esse mecanismo funciona a jusante do problema e não evita que o conflito entre senhorio e arrendatário evolua rapidamente para o despejo.

Os defensores desta solução respondem, e com razão, que não compete aos senhorios substituir-se ao Estado na política social, nem suportar indefinidamente os custos do incumprimento dos arrendatários.

O argumento é legítimo.

Também não compete aos bancos suportar indefinidamente o incumprimento dos seus clientes.

A diferença está em que o legislador obriga os bancos a tentar recuperar o contrato antes de recorrerem à execução, mas dispensa qualquer mecanismo semelhante quando está em causa o arrendamento habitacional.

É precisamente aqui que reside a verdadeira incoerência desta reforma.

Não está em proteger os direitos dos senhorios.

Esses direitos merecem proteção e ninguém pode exigir que um proprietário suporte, indefinidamente, a falta de pagamento da renda.

A incoerência consiste em o legislador considerar indispensável criar um procedimento obrigatório de negociação para recuperar um contrato de crédito destinado à aquisição de um automóvel ou de um eletrodoméstico e entender dispensável um mecanismo semelhante quando está em causa a perda da habitação de uma família.

Talvez tivesse sido mais equilibrado criar para o arrendamento um procedimento semelhante ao PERSI.

Um mecanismo obrigatório de regularização do incumprimento, de curta duração, envolvendo senhorio, arrendatário e, sempre que necessário, o Fundo de Emergência Habitacional, permitindo distinguir quem não quer pagar de quem apenas atravessa uma dificuldade económica temporária.

Se a negociação falhasse, o despejo prosseguiria imediatamente.

Se resultasse, evitar-se-iam conflitos judiciais, custos para ambas as partes e, sobretudo, despejos que poderiam ser evitados.

Isso sim, representaria uma verdadeira política de equilíbrio entre os direitos do senhorio e a proteção da habitação.

Porque o problema da habitação em Portugal não se resolverá tornando mais fácil despejar nem tornando mais difícil arrendar.

Resolver-se-á quando o legislador deixar de legislar sobre os efeitos e começar, finalmente, a enfrentar as verdadeiras causas da crise.

Até lá, continuará a mudar o nome das reformas.

Infelizmente, para muitas famílias portuguesas, mudará apenas a velocidade do despejo.

 Uma proposta em três pontos

O legislador poderia criar um Procedimento Extrajudicial de Regularização do Incumprimento no Arrendamento (PERIA), inspirado no PERSI, assente em três princípios simples:

1.- Negociação obrigatória durante um prazo curto (30 dias), antes da resolução do contrato por falta de pagamento.

2.- Intervenção do Fundo de Emergência Habitacional, sempre que existam indícios de dificuldades económicas temporárias.

3.- Despejo imediato, caso a negociação falhe ou se verifique incumprimento doloso ou reiterado.

Não se trata de retirar direitos aos senhorios, nem de transformar os proprietários em agentes da política social do Estado. Trata-se apenas de introduzir no arrendamento habitacional um princípio de negociação prévia que o próprio legislador já considera indispensável em diversos contratos de crédito.